Schoonmaakgids
Borg terugkrijgen van je verhuurder: zo lever je je huurwoning goed op
Binnen 14 dagen na het einde van de huur krijg je je borg terug, als je de huurwoning volgens afspraak oplevert. Houdt de verhuurder kosten in, dan krijg je het restant binnen 30 dagen, met een schriftelijke uitleg. De borg, ook wel waarborgsom, is zekerheid voor de verhuurder bij schade of huurachterstand. Wil je je borg terugkrijgen zonder discussie? Een schone woning, een goed opleveringsrapport en foto's van de woning zijn je beste bewijs.
Wanneer wordt je borg terugbetaald?
De wettelijke termijn is kort: de verhuurder moet de volledige borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Die termijn staat in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek. Rente over de betaalde borg hoeft de verhuurder niet te betalen.
Wordt een deel van de borg ingehouden? Dan krijg je als huurder schriftelijk bericht met de kosten. Het resterende bedrag moet binnen 30 dagen worden terugbetaald. Noteer daarom de datum waarop de huur eindigt: vanaf die dag loopt de termijn voor de terugbetaling.
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Voor een huurcontract vanaf 1 juli 2023 mag de borg maximaal 2 maanden kale huur zijn. Kale huur is de huur zonder servicekosten en zonder gas, water en licht. Voor oudere contracten geldt maximaal 3 maanden kale huur; dat heeft de rechter bepaald.
Heb je meer betaald? Je kunt dat melden bij de gemeente of de rechter vragen de borg te verlagen. Dan moet het te veel betaalde bedrag worden terugbetaald. Verhuurders moeten huurders ook vertellen hoe hoog de borg is, binnen welke termijn ze hem terug moeten betalen en hoe dat gebeurt.
Wat mag de verhuurder van je borg aftrekken?
De verhuurder mag maar 4 soorten kosten met je borg verrekenen:
- achterstallige huur;
- achterstallige servicekosten;
- achterstallige energieprestatievergoeding;
- schade aan de huurwoning die voor jouw rekening is.
Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet van je borg af. Normale slijtage valt ook niet onder schade. Is er bij aanvang van de huur een opleveringsrapport gemaakt? Dan lever je de woning in dezelfde staat op, behalve slijtage door normaal gebruik en ouderdom (artikel 7:224 BW). Is er geen rapport gemaakt? Dan geldt dat je de woning kreeg in de staat waarin je hem achterlaat.
Hoe lever je je huurwoning goed op?
Een goede oplevering begint een paar weken voor het einde van de huurperiode. Lees je huurcontract en kijk wat er staat over schoonmaken, gaten in muren en zelf aangebrachte dingen.
- Vraag een voorinspectie aan. Huurder en verhuurder lopen samen door de woning en je hoort wat er nog moet gebeuren. Zo heb je tijd om het op te lossen.
- Herstel kleine schade. Vul gaatjes van pluggen, vervang kapotte lampjes en haal je spullen weg.
- Maak de woning schoon. Denk aan de keuken, de badkamer, ramen, vensterbanken, kozijnen en vloeren.
- Maak foto's en video's. Leg de staat van de woning vast op de dag dat je de sleutels inlevert, met datum. Bewaar ook je communicatie met de verhuurder.
- Teken het opleveringsrapport pas als het klopt. Controleer of er een datum, naam en handtekening op staan. Vraag om een kopie.
Hoe schoon moet je de woning achterlaten?
Schoon genoeg om er direct in te wonen, tenzij je contract iets anders zegt. De verhuurder kijkt bij de eindinspectie vooral naar vet en kalk in keuken en badkamer, stof op plinten en kozijnen, en vlekken op vloeren.
Laat je de woning vuil achter? Dan kan de verhuurder dat als schade zien en schoonmaakkosten met je borg verrekenen. Heb je weinig tijd voor de verhuizing? Een eindschoonmaak door een vakman kost vanaf €180 voor een studio of klein appartement. Bekijk ook wat een eindschoonmaak kost.
Borg niet terug? Zo pak je het aan als de verhuurder weigert
Krijg je je borg niet terug, of maar een deel? De snelste manier om je borg terug te krijgen is een duidelijke brief. Vraag de borg eerst schriftelijk terug. Noem het bedrag, de einddatum van de huur en geef een termijn van bijvoorbeeld 14 dagen. Het Juridisch Loket heeft daarvoor een voorbeeldbrief.
Betaalt de verhuurder dan nog niet, of houdt hij te veel van de waarborgsom in? Vraag om uitleg en stuur daarna een ingebrekestelling. Stuur de brief per e-mail én per post, en bewaar alle berichten. Blijft hij weigeren, dan start je een procedure bij de kantonrechter. Voor gratis juridisch advies over borg en oplevering kun je terecht bij het Juridisch Loket.
Hoe krijg je je borg terug zonder aftrek?
Je voorkomt inhoudingen door de woning schoon en zonder schade op te leveren en dat goed vast te leggen. Gebruik deze checklist in de laatste weken van je huur.
- Lees je huurcontract op afspraken over oplevering en schoonmaak.
- Plan een voorinspectie met de verhuurder.
- Herstel kleine schade en haal al je spullen weg.
- Maak de woning grondig schoon, ook keuken en badkamer.
- Maak foto's van elke ruimte op de dag van oplevering.
- Teken alleen een opleveringsrapport dat klopt en bewaar een kopie.
- Geef je rekeningnummer door en noteer de einddatum van de huur.
- Geen borg na 14 dagen? Vraag hem schriftelijk terug.
Bronnen
Gerelateerde inhoud
Veelgestelde vragen
Antwoorden op veelgestelde vragen.
Welk bewijs heb je nodig als de verhuurder borg inhoudt?
Het opleveringsrapport van het begin en het einde van de huur, foto's of video's met datum, je huurcontract en je berichten met de verhuurder. De verhuurder moet de kosten schriftelijk uitleggen; vraag om bonnen of offertes als je twijfelt.
Wat gebeurt er met je borg bij huurachterstand?
Achterstallige huur mag de verhuurder met je borg verrekenen. Je krijgt dan een schriftelijke uitleg en het resterende bedrag binnen 30 dagen na het einde van de huur.
Gelden er in 2026 nieuwe regels voor de borg?
Voor de borg gelden nog steeds de regels van de Wet goed verhuurderschap uit 2023: maximaal 2 maanden kale huur voor nieuwe contracten en terugbetaling binnen 14 dagen, of binnen 30 dagen als er kosten worden verrekend.
Binnen hoeveel dagen moet de verhuurder de borg terugbetalen?
Binnen 14 dagen na het einde van de huur. Verrekent de verhuurder kosten, dan krijg je het restant binnen 30 dagen, met een schriftelijke uitleg van de kosten.
Mag mijn verhuurder de waarborgsom inhouden voor schoonmaakkosten?
Alleen als de woning niet volgens afspraak schoon is opgeleverd en dat als schade voor jouw rekening geldt. Lever je de woning schoon op en leg je dat vast met foto's? Dan sta je sterk als de verhuurder toch kosten rekent.
Mag de verhuurder normale slijtage van mijn borg aftrekken?
Nee. Slijtage door normaal gebruik en ouderdom, zoals een licht versleten vloer, is geen schade voor jouw rekening.
Wat is het verschil tussen een voorinspectie en een eindinspectie?
Bij de voorinspectie hoor je wat er nog moet gebeuren voordat je vertrekt. Bij de eindinspectie wordt de woning opgeleverd en teken je het opleveringsrapport.